Holland Outlet Mall in Zoetermeer; een goed idee?

Op zich niets mis met zo’n outlet op korte afstand van Gouda, of toch wel? De Holland Outlet Mall in Zoetermeer moet een grote toeristische  trekker worden voor de stad Zoetermeer en een economische boost geven. Dit om de problemen van leegstand in het Woonhart en het Stadshart goed aan te pakken. Het woonhart staat op omvallen en is te klein om toekomstbestendig te zijn. De ontwikkelaar verwacht maar liefst 5 miljoen bezoekers per jaar in de nieuwe outlet. Daarvoor wordt circa 31.000m2 detailhandel toegevoegd, met name voor de branches sport, mode en schoenen. Maar past deze grootschalige toevoeging van detailhandel wel in een markt waar de behoefte naar detailhandel vierkante meters juist afneemt? Past dit wel in het provinciaal beleid de bestaande centra te versterken, of is deze uitbreiding alleen goed voor Zoetermeer? In deze blog meer over deze ontwikkeling en de kanttekeningen die ik wil maken. 

Bron artist impression: Provast

Oud plan versus nieuw plan

Ging het oude plan uit 2012 van de outlet aan de rand van Zoetermeer “slechts” om de toevoeging van 20.000 m2, het nieuwe plan is maar liefst 31.000 m2 groot. Wel voldoet Zoetermeer hiermee aan een wens die geuit was door de provincie om geen nieuwe centra toe te voegen en juist bestaande centra te versterken. De ruimte op papier  is ook gevonden, door een groot deel van marktruimte die in Haaglanden aanwezig is voor de branches sport, mode en schoenen op papier op te souperen. Maar winkels liggen niet in een regio, zoals de site van Holland Outlet Mall ook zegt. Ze liggen in een groot stedelijk gebied met veel consumenten niet alleen uit Haaglanden, maar ook zeker uit de regio Midden-Holland. Zelf spreken ze zelfs van een bereik van 9 miljoen bezoekers met 1 uur reistijd. Tot nu toe een prima ambitie toch, want als Zoetermeer het niet doet, doet een andere stad in de Randstad het wel……..

Feiten en cijfers 
Zeer veel gemeenten kampen echter al jaren met de afname van de detailhandel en zijn hard aan het knokken er weer boven op komen. Voor dit soort gemeentes, kan een ontwikkeling als Zoetermeer negatief uitwerken. In eerste berekeningen die gedaan zijn voor Gouda zal de komst een omzetdaling van 6 tot 7 procent tot 2020 zijn voor de branche sport, mode en schoenen in Gouda. Ook al is er een omzetgroei geprognosticeerd van 5 tot 6 procent tot 2020, deze groei vloeit volledig toe aan Zoetermeer en gaat niet naar Gouda. De  bouw van een outlet zorgt dus voor (mogelijke) leegstand in bestaande andere centra. Dit staat haaks op het gevoerde beleid van de provincie om te zorgen dat de oppervlakte voor detailhandel niet verder toeneemt en ingezet wordt op de versterking van alle centra  in Nederland, niet alleen het centrum van Zoetermeer.

Wat overigens wel opvallend is, de ontwikkelaar rekent op 5 miljoen bezoekers op hun internetsite, terwijl de onderzoeken en effecten zijn berekend op 3,5 miljoen bezoekers (informatie bewonersavond 31 augustus 2016). Dit zou dus kunnen betekenen dat de negatieve effecten groter zijn dan nu wordt gesteld.

Wat vind de provincie? 

Naast de gemeenteraad van Zoetermeer, die in november waarschijnlijk positief besluit gezien het onderzoeksgeld dat al geïnvesteerd is, moet de provincie Zuid-Holland nog goedkeuring geven aan de plannen. De vorige keer was er een nipte meerderheid tegen de plannen van de Holland Outlet Mall aan de rand van de stad. Is er nu een meerderheid voor deze plannen in de provincie? Volgens provinciaal beleid is dit in ieder geval niet uit te leggen. Een tweetal citaten van dit beleid: 

“De provincie gaat uit van beperkte uitbreidingsmogelijkheden en verkiest kwalitatieve versterking van winkelcentra boven kwantitatieve versterking.” 

Mijn inziens gaat het bij 31.000 m2 uitbreiding niet om een kwalitatieve versterking maar om een kwantitatieve die ook nog eens zorgt dat de kwaliteit van omringende centra af kunnen nemen. 

“Van de ruim 30 miljoen beschikbare meters in ons land bevinden zich meer dan 5,5 miljoen in Zuid-Holland. Circa 600.000 m2 daarvan staat leeg. Leegstand heeft zijn weerslag op de economische vitaliteit en de leefbaarheid van een gebied. Lege winkels leiden tot aantasting van de ruimtelijke kwaliteit en tot sociale onveiligheid. Te veel leegstand leidt dus tot een maatschappelijk probleem. De provincie gaat er vanuit dat de vraag naar fysieke winkelruimte de komende jaren verder afneemt, vanwege de opkomst van internet winkelen, demografisch ontwikkelingen en veranderende consumentenbehoeften. Daarom stelt de provincie strikte eisen aan uitbreidingsplannen. Zit de provincie daarmee op slot voor nieuwe ontwikkelingen? Nee, zo erg is het niet. Alleen is het ‘bouwen voor leegstand’ drastisch aan banden gelegd.

Bij het voorkomen van leegstand  in de gehele provincie, kan je je afvragen of een uitbreiding van 31.000m2 nog past in de teruggang van de vloeroppervlakte voor detailhandel. Daarbij denk ik dat de Holland Outlet Mall een goede ontwikkeling is voor Zoetermeer, maar zeker niet voor de gehele provincie.

Tot slot vraag ik me af of de provincie niet ook de uitkomsten van het nieuwe koopstromenonderzoek moet afwachten en betrekken bij dit besluit. Het koopstromenonderzoek wordt namelijk op dit moment uitgevoerd. De resultaten worden eind 2016 bekend gemaakt.

Moeten we in Nederland niet langzaam anders gaan denken en niet meer geloven in deze nieuwe gigantische uitbreidingen in outletcentra, ook al is er nog marktruimte? Ik denk het wel.

City Outlet Bad Münstereifel

Bron: ROS retail outlet shopping

Een goed voorbeeld vind ik de City Outlet in Bad Münstereifel in Duitsland. Het stadje had een gigantische leegstand. Door in dit mooie plaatsje in bestaande panden in het centrum een outlet te starten, heeft dit stadje door een juiste aanpak ook een economische boost gekregen. Ik ben er 3 jaren achtereenvolgend op vakantie geweest en kan u zeggen dat deze aanpak de stad geen windeieren legt. Is dit niet  een beter idee voor Zoetermeer of wellicht ook voor andere steden. Voldoet het aanleggen van city-outlets niet beter aan het landelijk en provinciaal beleid om de leegstand in detailhandel terug te dringen? Ik denk van wel. Ga uit van de kracht van de eigen centra en zorg voor een passende oplossing per centrumgebied.