Op zich niets
mis met zo’n outlet op korte afstand van Gouda, of toch wel? De Holland Outlet Mall in Zoetermeer moet een grote toeristische
trekker worden voor de stad Zoetermeer en een economische boost geven. Dit
om de problemen van leegstand in het Woonhart en het Stadshart goed aan te
pakken. Het woonhart staat op omvallen en is te klein om toekomstbestendig te
zijn. De ontwikkelaar verwacht maar liefst 5 miljoen bezoekers per jaar in de
nieuwe outlet. Daarvoor wordt circa 31.000m2 detailhandel toegevoegd,
met name voor de branches sport, mode en schoenen. Maar past deze grootschalige
toevoeging van detailhandel wel in een markt waar de behoefte naar detailhandel
vierkante meters juist afneemt? Past dit wel in het provinciaal beleid de
bestaande centra te versterken, of is deze uitbreiding alleen goed voor
Zoetermeer? In deze blog meer over deze ontwikkeling en de kanttekeningen die
ik wil maken.
Oud plan versus nieuw plan
Ging het oude plan uit 2012 van de outlet
aan de rand van Zoetermeer “slechts” om de toevoeging van 20.000 m2, het nieuwe
plan is maar liefst 31.000 m2 groot. Wel voldoet Zoetermeer hiermee aan een
wens die geuit was door de provincie om geen nieuwe centra toe te voegen en
juist bestaande centra te versterken. De ruimte op papier is ook gevonden, door een groot deel van
marktruimte die in Haaglanden aanwezig is voor de branches sport, mode en
schoenen op papier op te souperen. Maar winkels liggen niet in een regio, zoals
de site van Holland Outlet Mall ook zegt. Ze liggen in een groot stedelijk
gebied met veel consumenten niet alleen uit Haaglanden, maar ook zeker uit de
regio Midden-Holland. Zelf spreken ze zelfs van een bereik van 9 miljoen
bezoekers met 1 uur reistijd. Tot nu toe een prima ambitie toch, want als
Zoetermeer het niet doet, doet een andere stad in de Randstad het wel……..
Feiten en cijfers
Zeer veel gemeenten kampen echter al jaren met de afname van de detailhandel en zijn hard aan het knokken er weer boven op komen. Voor dit soort gemeentes, kan een ontwikkeling als Zoetermeer negatief uitwerken. In eerste berekeningen die gedaan zijn voor Gouda zal de komst een omzetdaling van 6 tot 7 procent tot 2020 zijn voor de branche sport, mode en schoenen in Gouda. Ook al is er een omzetgroei geprognosticeerd van 5 tot 6 procent tot 2020, deze groei vloeit volledig toe aan Zoetermeer en gaat niet naar Gouda. De bouw van een outlet zorgt dus voor (mogelijke) leegstand in bestaande andere centra. Dit staat haaks op het gevoerde beleid van de provincie om te zorgen dat de oppervlakte voor detailhandel niet verder toeneemt en ingezet wordt op de versterking van alle centra in Nederland, niet alleen het centrum van Zoetermeer.
Zeer veel gemeenten kampen echter al jaren met de afname van de detailhandel en zijn hard aan het knokken er weer boven op komen. Voor dit soort gemeentes, kan een ontwikkeling als Zoetermeer negatief uitwerken. In eerste berekeningen die gedaan zijn voor Gouda zal de komst een omzetdaling van 6 tot 7 procent tot 2020 zijn voor de branche sport, mode en schoenen in Gouda. Ook al is er een omzetgroei geprognosticeerd van 5 tot 6 procent tot 2020, deze groei vloeit volledig toe aan Zoetermeer en gaat niet naar Gouda. De bouw van een outlet zorgt dus voor (mogelijke) leegstand in bestaande andere centra. Dit staat haaks op het gevoerde beleid van de provincie om te zorgen dat de oppervlakte voor detailhandel niet verder toeneemt en ingezet wordt op de versterking van alle centra in Nederland, niet alleen het centrum van Zoetermeer.
Wat overigens wel opvallend is, de ontwikkelaar rekent op 5 miljoen
bezoekers op hun internetsite, terwijl de onderzoeken en effecten zijn berekend
op 3,5 miljoen bezoekers (informatie bewonersavond 31 augustus 2016). Dit zou
dus kunnen betekenen dat de negatieve effecten groter zijn dan nu wordt
gesteld.
Wat vind de provincie?
“De
provincie gaat uit van beperkte uitbreidingsmogelijkheden en verkiest
kwalitatieve versterking van winkelcentra boven kwantitatieve versterking.”
Mijn inziens gaat het bij 31.000 m2 uitbreiding niet om een kwalitatieve versterking maar om een kwantitatieve die ook nog eens zorgt dat de kwaliteit van omringende centra af kunnen nemen.
Naast de gemeenteraad van Zoetermeer, die in
november waarschijnlijk positief besluit gezien het onderzoeksgeld dat al
geïnvesteerd is, moet de provincie Zuid-Holland nog goedkeuring geven aan de
plannen. De vorige keer was er een nipte meerderheid tegen de plannen van de
Holland Outlet Mall aan de rand van de stad. Is er nu een meerderheid voor deze
plannen in de provincie? Volgens provinciaal beleid is dit in ieder geval niet
uit te leggen. Een tweetal citaten van dit beleid:
Mijn inziens gaat het bij 31.000 m2 uitbreiding niet om een kwalitatieve versterking maar om een kwantitatieve die ook nog eens zorgt dat de kwaliteit van omringende centra af kunnen nemen.
“Van de ruim 30 miljoen
beschikbare meters in ons land bevinden zich meer dan 5,5 miljoen in
Zuid-Holland. Circa 600.000 m2 daarvan staat leeg. Leegstand heeft zijn
weerslag op de economische vitaliteit en de leefbaarheid van een gebied. Lege
winkels leiden tot aantasting van de ruimtelijke kwaliteit en tot sociale
onveiligheid. Te veel leegstand leidt dus tot een maatschappelijk probleem. De
provincie gaat er vanuit dat de vraag naar fysieke winkelruimte de komende
jaren verder afneemt, vanwege de opkomst van internet winkelen, demografisch
ontwikkelingen en veranderende consumentenbehoeften. Daarom stelt de provincie
strikte eisen aan uitbreidingsplannen. Zit de provincie daarmee op slot voor
nieuwe ontwikkelingen? Nee, zo erg is het niet. Alleen is het ‘bouwen voor
leegstand’ drastisch aan banden gelegd.
Bij
het voorkomen van leegstand in de gehele
provincie, kan je je afvragen of een uitbreiding van 31.000m2 nog past in de
teruggang van de vloeroppervlakte voor detailhandel. Daarbij denk ik dat de
Holland Outlet Mall een goede ontwikkeling is voor Zoetermeer, maar zeker niet
voor de gehele provincie.
Tot
slot vraag ik me af of de provincie niet ook de uitkomsten van het nieuwe
koopstromenonderzoek moet afwachten en betrekken bij dit besluit. Het
koopstromenonderzoek wordt namelijk op dit moment uitgevoerd. De resultaten
worden eind 2016 bekend gemaakt.
Moeten
we in Nederland niet langzaam anders gaan denken en niet meer geloven in deze
nieuwe gigantische uitbreidingen in outletcentra, ook al is er nog marktruimte?
Ik denk het wel.
City Outlet Bad Münstereifel
Bron: ROS retail outlet shopping |
Onder "feiten en cijfers" staat een omzetdaling van 6 tot 7 % tot 2020 voor enkele branches in Gouda. Nog even los van het feit dat dit een prognose is en dus geen "feit" is ben ik even nieuwsgierig welk bureau deze prognose heeft gemaakt of waar ze vandaan komen?
BeantwoordenVerwijderenBeste Johan,
BeantwoordenVerwijderenDTNP heeft onderzoek gedaan naar o.a. de omzetdaling en deze gepresenteerd op een bewonersavond 31 augustus 2016 die ik bezocht heb. De informatie van die avond vind je in deze link. http://www.zoetermeer.nl/inwoners/ruimtelijke-ontwikkeling_46734/item/holland-outlet-mall_88345.html . En dan het bestand presentaties en dan staat het in de eerste presentatie van DTNP. En je hebt gelijk, prognoses zijn geen feiten, maar wel cijfers.
Christiaan, dank. Het betreft een zeer gedegen en uitgebreid onderzoek, erg lezenswaardig, bevat ook niet alleen maar negatieve effecten. Zo lees ik ook op pagina 13/14 dat het omzeteffect op Gouda 0-1% positief is als je autonome omzetgroei meerekent. En er wordt ook rekening gehouden met omzet die anders naar internet zou gaan in de sportbranche als de city-outlet er niet zou komen. Ik zou als Gouda dus geen energie steken in het proberen tegen te houden van dit soort ontwikkelingen, maar je veel meer richten op versterken van je eigen stad.
BeantwoordenVerwijderenBeste Johan,
BeantwoordenVerwijderenHet zijn tussenresultaten en er gaan ook al cijfers rond van 7,3 miljoen bezoekers in 2030. Je conclusie is volgens mij te snel getrokken en is jouw constatering. Daarnaast vloeit omzet weg naar Zoetermeer, hoe je het ook omschrijft. Dit zorgt voor minder kansen voor ondernemers in de regio waaronder Gouda. Het onderzoek laat duidelijk zien dat het goed is voor Zoetermeer en slecht voor de regio. Ik ben overigens wel benieuwd welk rapport je hebt gelezen en waar die te vinden is, ik heb alleen verwezen naar presentaties waarin een tussenrapportage is opgenomen. Daarbij vind ik het wel opmerkelijk dat je de zorgen van de Goudse ondernemers niet deelt en ben ik benieuwd in hoeverre deze reactie is gebaseerd op je kennis als retail expert. Tot slot gaat je reactie voorbij aan de hoofdvraag van deze blog; moeten we dit soort ontwikkelingen nog willen?
Ha Christiaan, lees de cijfers en rapporten die te vinden zijn via de link zoals jij die bovenstaand deelde. Daarin is veel nuancering te vinden over de wenselijkheid/onwenselijkheid van een dergelijke ontwikkeling in Zoetermeer. Die nuancering deel ik. Afhankelijk van de bezoekersaantallen van buiten de regio naar de Mall in Z'meer zou Gouda ook nog wel eens kunnen profiteren van deze bezoekersstroom (rapport DTNP). Het is dus allemaal niet zo zwart/wit of per sé negatief. Elke situatie is verschillend dus in zijn algemeenheid kan ik geen en ik denk niemand, antwoord geven op de hoofdvraag van je blog of "we dit soort ontwikkelingen nog moeten willen". Ik ben het helemaal eens met de laatste zin van je blog, om uit te gaan van de eigen kracht van centra en daar voor passende oplossingen te zorgen. Dat geldt wat mij betreft ook voor Gouda, daar hebben we meer invloed dan op Zoetermeer. En dan spreek ik als gouds politicus met enige retailexpertise.
BeantwoordenVerwijderenBeste Johan,
VerwijderenLaten we ons dan samen inzetten voor Gouda, maar daarbij onze ogen niet sluiten voor regionale ontwikkelingen.